土地探しから登記までの流れ

購入したい物件が決まったら、不動産会社に仲介を依頼します。気に入った物件が予算オーバーであれば値引き交渉を依頼しましょう。不動産会社はそのためにあります。

不動産仲介の仕組みのページにも記載してますが、広告、看板等に記載されている不動産業者はあくまで売主さまより仲介の依頼を受けた元付業者です。

買主さまは別途違う不動産会社に仲介を依頼しても　なんら問題はありません。

 土地・戸建てを問わず他社不動産業者様より一度でも現地同行案内を受けた物件は

　  　　弊社にて仲介を行うことはできませんのでお気を付けください。

 弊社では一般的な不動産の仲介手数料より大幅に減額された仲介手数料で

　　　　　　　　　　　　　　買主さまの仲介をおこないます。　　弊社仲介手数料はこちら

住宅ローンを検討されている方は、このときまでに金融機関への仮審査を依頼しましょう。

　仮審査は2～4営業日までに結果がでます。

仮審査に必要な主な書類

・物件案内資料　・源泉徴収票等（所得がわかるもの）・本人確認書類　・物件登記簿

　　　　連帯債務をお考えの場合、連帯債務者の源泉徴収票も必要です。

　　　　物件案内資料及び物件登記簿は不動産会社がご用意いたします。

売主さまもしくは元付業者さまに、こういった条件で対象物件を購入したいとの希望を提出いたします。売主さまは買付申込書をもとに売買するかの判断を行います。

買付申込書に記載されている主な事項

・購入希望者住所氏名　・物件所在地　

　・地積　・地目　・価格（希望価格）

　・契約希望日　

　・所有権移転希望日

　・手付金の額（一般的には売買代金の10％です。）

　・媒介業者（仲介業者のことです。）

　・司法書士（まだ決まっていなければ買主指定と記載します。）

　・その他の事項（ローン特約の有無、希望事項を記載）

わからない用語はこちらで

住宅ローンを組まれる方はローン特約有とし契約希望日から所有権移転希望日までを

　およそ1か月あけておくと安心です。

売主さまから売買の承諾を受けると、仲介業者は　　重要事項説明書の作成に移ります。

重要事項説明書とは、対象物件の説明書のようなものです。対象物件が受ける規制等を主に記載してます。

重要事項説明書の作成が完了すると、買主さまに対して説明をおこないます。買主さまは重要事項説明書の内容を十二分に理解され、納得をしたうえで売買契約を交わすことになります。

重要事項説明書の主な記載内容

・仲介を行う宅地建物取引業者　・説明をする宅地建物取引士

　・供託所等に関する説明　・取引形態　・売主氏名および住所

　・不動産の表示（物件の所在、地積、権利の種類、占有者等）

　・登記簿に記載された事項　

　・法令に基づく規制の概要（都市計画法・建築基準法）

　・敷地と道路の関係（幅員、接道の長さ、セットバック等）

　・都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限

　・造成宅地防災区域内か否か　・土砂災害警戒区域内か否か

　・津波災害警戒区域内か否か　

　・石綿使用調査結果の記録 ※　・耐震診断に関する事項 ※

        　　　　　　　　　　　　　　　〈※　戸建ての売買時のみ〉

　・ライフラインの設備状況　・完成時の形状等（未完成物件時）

　・売買代金以外に授受される金銭

　　（手付金、媒介報酬、固定資産税の清算金、登記料、印紙代）

　・契約解除に関する事項　

　・損害賠償の予定または違約金に関する事項

　・瑕疵担保責任に関する事項

　・手付金等の保全処置

　・支払金または預り金の保全処置の概要

　・代金等の融資に関する事項

　・宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任に関する事項

　・その他、特に説明を必要とする事項

わからない用語はこちらで

　このように買主さまにご説明する内容は多岐にわたります。

 不動産会社によって重要事項説明書の説明時間はまちまちですが、弊社では

　　　 買主さまに十二分に理解をいただくため1時間～1時間半の時間をいただいています。

重要事項の説明を受け、十二分に理解、ご納得をされたらいよいよ売買契約です。

売買契約は一般的には買主さま、売主さま、媒介業者が不動産会社に集まり行いますが、元付業者と客付業者がいる場合は持ち回りで契約書を交わす場合もあります。

売買契約書の説明を受け、問題がなければ署名・押印をおこない、その後手付金の授受を行います。

売買契約書には主に所有権移転登記についての事項、手付金の扱い、違約した場合の処置、所有権移転登記までの危険負担等が記載されています。重要事項説明書と重複する箇所もいくつかあります。

売買契約書の主な記載内容

　・売主氏名・住所　・買主氏名・住所　・媒介業者社名・住所

　・宅地建物取引士氏名　・売買物件の表示　・売買価格支払い時期

　・その他約定事項（所有権移転登記の日、公租公課分担起算日

　　　　　　所有権移転登記を依頼する司法書士、手付解除の期間等）

　・融資に関する事項　・特約事項　・売買の目的物、売買価格

　・売買対象面積　・公租公課の分担　・抵当権等の抹消

　・危険負担　・手付解除　・契約違反による解除

　・反社会的勢力の排除　・瑕疵担保責任　・媒介業者の報酬

　・協議事項　・管轄裁判

わからない用語はこちらで

 弊社では買主さまが適切な判断を下せるよう買主さまの特段の希望がない限り

　　　重要事項説明から売買契約まで最低1日は間をあけるようにしています。

　　　また、重要事項説明時に現状で確定している契約内容の詳細をご説明します。

　　　むろん後日の契約時にも、あらためて契約書の内容説明を十二分にいたします。

住宅ローンを組まれる方は金融機関の融資実行は所有権移転時となるため

　手付金に関してはご自身の手持ちより捻出していただく必要があります。

売買契約が無事完了したら、あとは所有権登記を待つのみです。

しかし、所有権移転登記までに注意をしなくてはいけない点、やらなければならないこともあります。

所有権移転登記時に必要な書類をそろえ、受渡に必要な売買代金の残金（手付金を引いた額）およびその他費用の準備が必要です。

所有権移転登記に必要な書類

・本人確認書類（顔写真があるもの、顔写真がない場合は2種類必要です。）

・住民票（本人確認書類の住所と一致している必要があります。

・認印

受渡に必要な金種の内訳確認

所有権移転時には売買代金の残金（手付金を差引いた額）以外に登記料、仲介手数料、公租公課の清算金等が必要になります。

一般的には売主さまにお渡しする金員は金融機関保証付小切手、登記料　および仲介手数料は現金にて準備します。媒介業者から必ず連絡が入り　ますのでしっかりと確認しましょう。

 弊社では、所有権移転登記を円滑かつ安心して迎えられるよう所有権移転登記の

　　　１週間以上前に登記に必要な書面、金員等すべて記載した「登記のご案内」を書面

　　　 にてご案内いたします。

住宅ローンを組まれる方は売買契約完了後、契約書および重要事項説明書を金融機関に

　提出し早急に本審査を受けましょう。契約書に定めた融資特約の期限を超えてから

　融資不可の判断がでても手付金は戻ってきません。

いよいよ、所有権移転登記です。所有権移転登記は　役所の都合上、平日に行います。お勤めをされている方は、お仕事の調整を前もってしておきましょう。

所有権移転登記は、売主さま・買主さま・媒介業者・司法書士が集まり行います。司法書士が用意する登記を行うための書面を記入します。

移転手続きが完了すると売買代金の受渡です。

無事完了すると晴れてその土地は買主さまのものとなります。

所有権移転登記の際に準備するお金

・売買代金の残金（手付金を差引いた額です。）

・公租公課の清算金（固定資産税・都市計画税）

・登記料（司法書士報酬・登録免許税・印紙代）

・仲介手数料

　　　　　　　　　　　各々について領収書はしっかりともらいましょう。