金利の仕組み

例えば、仮に景気が良くなり、かつ政策金利も上昇した場合このようなグラフになります。

今現在（Ｈ27.11.5）住宅ローンを組むのであれば、2年固定でまわしつつ状況をみて10年固定に切り替える方法が一番であると考えています。

理由はいくつかあります。

 ここ数年は政策金利は上昇しない。

 現在、日本銀行は物価目標2％をかかげ大規模な量的緩和を行っています。しかしながら、現状ではあまりうまくいってはいません。量的緩和は2％を達成するまで維持されるものと考えます。少なくとも再来年の3月までは続くものと考えます。

では、仮に物価目標の2％を達成し量的緩和が終了すると、即座に政策金利が上がるのかというとそうではありません。

現在の米国を見て頂ければわかりますが、政策金利を0から引き上げるには、相当の考慮が必要となります。中央銀行にとって金利の引き上げは一つの賭けなのです。

現在から量的緩和の終了、そして政策金利引上げまでには少なくとも3年、場合によれば5年はかかるのではないかと考えています。

 金融機関の側面から考えると

 住宅ローン金利の内訳で忘れてはならないのは、金融機関の利益です。金融機関が利益を減らせば住宅ローン金利は低下しますし、逆に利益をより取ろうとすると住宅ローン金利は上昇します。

そのカギを握るのがゆうちょ銀行であるとかんがえます。

11月4日ゆうちょ銀行の株式が東証一部に上場となりました。いままで、ゆうちょ銀行の株式の大半は政府が保有していました。そこでゆうちょ銀行は民業圧迫を理由として住宅ローンの扱いは行ってはいませんでした。しかし、今後民営化が加速すると住宅ローン取扱いが解禁される可能性が高いです。そうなると金融機関の間での競争が激化することによって金融機関は引下げに動くことになります。

では、どの商品の金利が一番下がりやすいのか？

逆に、金融機関にとって一番リスクが高いのは長期固定型です。

金利が上昇した場合、一番損失（機会損失含む）をこうむるのが長期の債券であり、長期の貸出です。ですので、長期型商品の値下げはむずかしいと考えます。したがって競争が激化した場合、短期商品の利益をけずってくる可能性が高いです。

2年固定、5年固定の住宅ローン金利は、まだ下落の余地があります。

最後に、ではフラット35はどうかとの意見です。返済が20年以下の住宅ローン金利は確かに魅力的です。しかし、返済期間が短いので月々の支払額はどうしても高くなってしまします。資金に余裕がありかつ「投資（株式、投資信託）なんて絶対にしない。」という方にはおススメいたします。

返済期間が21年から35年のフラット35に関しても、イールド・カーブを見る限りでは悪くはありません。しかし、仮に今の2年国債の利回りが35年国債の利回りに追いつくまでには、およそ6回の政策金利の引上げが必要です（政策金利は0.25％ずつ引上げられます。もちろん例外もあります。）

今の現状を考えると、政策金利が6回引上げられる時期なんて誰にも分りません。であるのであれば、目先の金利が安い短期固定を利用するほうが現実的だと考えます。

まずは、ここまでお読み頂いたこと、心よりお礼申し上げます。

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